안녕하세요 시티오씨엘8단지 하씩씩입니다.오늘은 1만3천여세대 인천 대규모 단지로 조성되는 시티오씨엘의 6단지 분석입니다.▶시티오씨엘 6단지▶ 28년 4월 입주▶ 총 1,734세대 中 1,734세대 일반분양▶ 59타입 115세대 / 75타입 238세대 / 84타입 1,121세대 (84A 495세대, 84B 380세대, 84C 246세대 / 102타입 256세대(102A 119세대, 102B 137세대)▶ 59 최고가 4.44억 / 75 최고가 5.79억 / 84 최고가 6.5억 / 102 최고가 7.83억 ▶ 중도금 이자후불 / 발코니 (59타입 1,400 / 75타입 1,700 / 84타입 1,950 / 102타입 2,100) ▶ 계약금 5% / 전매제한 1년 ('25.10.17. 해제) 입지 &amp지역지표함께 개발되고 있는 구역 (천지개벽)브랜드 대단지 (HDC, 현대, 포스코 컨소시움)10.7. ~ 10.10. 청약 / 10.17. 당첨자발표 / 10.29. ~ 11.2. 계약​시티오씨엘은 현재 입주한 1단지와 시티오씨엘8단지 곧 입주예정인 3,4단지를 비롯해 분양중인 6단지, 그리고 곧 분양예정인 7단지와 나머지 빈땅들,, 약 1만 3천여세대가 계획된 엄청난 규모의 프로젝트입니다.시티오씨엘과 함께 송도역세권 개발사업으로 진행되는 래미안센트리폴도 곧 분양을 앞두고 있기 때문에 이 일대 엄청난 공급이 예정되어 있습니다.​5단지, 8단지, 9단지를 포함해 공동주택용지 등이 남아있어 계속 공급이 될 예정이며학교, 상업시설, 그랜드파크 등 모든 시설이 다 들어오려면 시간은 꽤 걸리겠지만 정말 장화신고 들어가서 구두신고 나오는 그런 개발지역입니다.참고로 송도역과 인하대역 사이 학익역은 아직 계획만 되어있고, 착공도 이루어지지 않은 상태이기 때문에 언제 개통될지는 알 수 없습니다. (계획상 '26년이라고는 적혀있습니다.)​이렇게 분양이 줄줄이 이어지는 곳은 분양권 투자로 접근하기에 좋습니다. 분양가는 점점 오르기 때문입니다.하지만 등기 이후에는 엄청난 공급물량으로 전세가가 낮게 형성되고 또 시티오씨엘8단지 전세가 상승이 어렵기 때문에 주의할 필요가 있습니다. 처음 분양물량 + 실거주 조합도 괜찮은 전략입니다. (주변 환경은 감안해야합니다.)​최근 인천 분양단지들에서 계약금 5% 전략을 많이 내세우고 있습니다.계약금 5%는 장점도 단점도 혼재하는데요, 단점이라 하면 당연히 분양가가 매력적이지 않으니 5%로 설정한 것이고 장점이라 하면 그만큼 초기비용이 작아지는 점입니다. 분양가 부분은 밑에서 주변시세와 함께 다시 확인하겠습니다.인천의 지역지표는 나쁘지 않습니다. ​미분양이 급속도로 감소하고 있어 수요가 꾸준하며, 향후 공급물량도 점차적으로 줄어듭니다.'22년부터 누적 공급물량이 엄청났음에도 수요가 다 흡수하는 모양세입니다. 수도권의 막강한 힘이네요.​최근 대출규제 등 심리가 다소 주저앉았지만 부동산 싸이클, 금리인하, 공급물량 등 장기적으로 보면 또 분위기가 바뀔 가능성이 크기에 '28년 입주하는 신축 분양권은 정말 매력적입니다. 평면도 분석59타입 / 74타입총 115세대를 시티오씨엘8단지 분양하는 59타입은 타워형입니다. 1,734세대 중 비중이 굉장히 낮기도 하고 구조도 타워형이라 인기가 크지는 않을 듯 합니다. 그래도 드레스룸도 있고 무난한 타워형 구조입니다.​238세대를 분양하는 74타입은 4베이 맞통풍 판상형 구조에 알파룸, 드레스룸까지 구조가 훌륭합니다. 구조가 훌륭한 84타입과 거의 동일한 형태입니다.다만 주방과 안방의 크기가 작아보이긴 하네요.84A 구조495세대를 분양하는 메인 84A입니다. 구조가 훌륭하네요4베이맞통풍 판상형구조에 알파룸이 있고 드레스룸 크기가 엄청납니다. 개인적으로 드레스룸 넓은게 정말 좋더라구요.84B구조 / 84C구조380세대를 분양하는 84B타입은 4베이 판상형구조이긴 하지만 주방쪽 모양이 살짝 이상합니다. 주방창이 있지만 맞통풍구조는 아니구요, 알파룸 대신 주방쪽 넓은 팬트리 하나와 작은 팬트리 총 2개의 팬트리가 있습니다.수납공간은 많아보이나 드레스룸이 너무 작아서,, 84A의 구조가 훨씬 좋아보입니다.​246세대를 분양하는 84C는 타워형입니다. 타워형이지만 일단 방이 4개고 시티오씨엘8단지 알파룸과 거실이 맞통풍이 가능하게 창을 만들었습니다. 드레스룸 크기가 아쉽긴 하지만 팬트리도 있고 꽤 구조는 잘 뽑았다고 생각합니다.102A타입 / 102B타입119세대를 분양하는 102A타입은 84A타입과 같은 구조에서 전체적으로 커진 느낌입니다. 좋은 구조입니다.137세대를 분양하는 102B타입은 102A타입과 좌, 우만 바뀌었고 거의 동일해보이는데 드레스룸과 알파룸이 좀더 작네요. 102A가 더 좋습니다.​59 타입 제외 전 타입에 걸쳐 전체적으로 구조가 잘 나온 듯 합니다.단지배치도 (RR찾기)단지배치도를 살펴보겠습니다. 남동향, 남서향 배치를 했으며전체적으로 공간이 넓직하고 어느정도 트여있는 시야를 위해 노력한 배치도로 보입니다.​대형평수를 동마다 골고루 배치했기 때문에 RR찾는데 좀더 노력을 기울여야 합니다.요 계획도를 참고해보시면 남동향쪽으로는 준주거2, 공동주택7 아파트가 들어서고 남서향쪽으로 그랜드파크, 그리고 더 멀리보면 송도 아암물류단지를 지나 바다가 보입니다.​601동과 609동 남서향 고층이 공원, 먼 바다뷰로 시티오씨엘8단지 가장 RR로 보이며605동과 606동 남서향 고층이 산 뻥뷰가 예상됩니다.전 세대 모두 일반물량이기 때문에 모두 청약 및 분양권 전매 가능합니다.​601동 ~ 604동 중에서는 601동 4,5호 고층이 가장 뷰가 좋은데 84B와 102B라 구조가 아쉽네요.구조가 좋은 84A는 남동향으로 배치했습니다. 건설사 입장에서는 다 파는게 목적이기 때문에 장점을 어느 한곳에 절대 몰아주지 않습니다.​84A 중에서는 604동 5호라인 고층이 뷰와 구조를 모두 잡을 수 있을 것 같긴 한데601 ~ 604동 바로앞에 제2경인고속도로가 있는 점은 참고해야합니다. (넓은 도로는 아닙니다.)605동 ~ 609동 중에서는 609동 3,4호라인 84A타입이 최고 RR입니다. 딱 정해졌네요.뻥뷰(공원, 바다) + 84A + 뒷동(고속도로 영향X). 분양권 투자로 들어간다면 이 라인으로 들어가면 됩니다. 가장 비싸게, 가장 빨리 팔릴 것입니다.주변시세 &amp생각정리주변 시세를 시티오씨엘8단지 살펴보겠습니다.​시티오씨엘 6단지는 먼저 분양했던 3단지와 4단지보다 약 5천만원정도 비싸게 분양했습니다.하지만 3,4단지의 프리미엄은 1,000만원 정도로 낮게 형성되어 있고, 기축 시세들도 6억내외이기 때문에 현재 분양가만 보면 비싸보입니다. 계약금을 5%로 설정한 이유이기도 합니다.​하지만 시티오씨엘 6단지의 입주는 '28년4월로 아직 3년6개월이라는 시간이 남아있습니다.지금이 '21년과 같은 상승꼭대기면 위험하겠지만, 지금 시점은 3년에 가까운 하락장이 끝나고 상승했다가 대출규제로 잠깐 숨을 돌리고 있는 상황입니다. 또한 6단지 이후 7단지를 비롯해 송도센트리풀 등이 줄줄이 분양 예고되어 있는데 절대 6.5억보다 싸게 분양하지는 않을 것이라고 생각합니다.6단지의 분양가가 괜찮았네~ 라고 평가받을 날이 올 수도 있다는 것이죠.​먼저 입주한 1단지를 비롯해 곧 입주하는 3, 4단지 등도 지금 프리미엄은 1,000만원이지만 6단지가 완판되고 7단지, 센트리풀 등 단지들이 더 높게 분양하고 시티오씨엘8단지 천천히 완판되기 시작하면 또 가격이 상승할 수 있습니다. ​등기 후 2년을 보유했을 때 가장 높은 수익을 거둘 수 있다는 말이 이 뜻이기도 한 것 같습니다. 등기 여부가 문제긴 하지만요^^.. (이런 지역은 전세가가 매우 낮습니다.) 그리고 3,4단지는 주상복합이라는 점도 생각해야겠습니다.​앞으로의 금리의 방향, 그리고 공급량 변화 등2~3년 뒤 모습을 상상해본다면 하락보다는 상승쪽에 좀더 무게를 두고 싶습니다. 그런 점에서 '28년 입주하는 시티오씨엘 6단지는 매력있습니다.​하지만 다른 단지들도 줄줄이 분양이 이어지고, 계약금 5% 단지들이 많이 나올 것 같아 투자자들도 많이 들어갈 것으로 보여지기 때문에분양권 투자를 한다면 무조건 RR이라는 안전장치를 마련해야합니다. 꼭!!​ps. 더 상급지인 송도에도 '28년 입주하는 단지가 2곳 있습니다. 송자풍, 힐스5차. 분양권 투자시 이 단지들과도 경쟁해야 합니다.​